Элемент-групп

        группа юридических компаний
gallery/chess-1483089_640

Договор долевого участия в строительстве. Дольщики против застройщиков

 

С 1 апреля 2005 г. правоотношения по инвестированию строительства многоквартирных домов подведены под единое правовое регулирование, установлены дополнительные гарантии прав частных инвесторов. Однако у многих участников долевого строительства договорные отношения по его инвестированию возникли ранее указанной даты. Какими правовыми нормами при рассмотрении их споров с инвестиционными компаниями руководствуются суды? В связи с отсутствием до приня-тия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» единого правового регулирования в указанной сфере отношения в ней на практике регулировались самыми разными договорами, причем правовая природа некоторых из них была неясна. В связи с этим отсутствовала и единая судебная практика применения к спорным правоотношениям по инвестированию строительства жилья норм того или иного законодательства. К числу основных нормативных актов, применявшихся судами при рассмотрении подобных дел, можно отнести ГК РФ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который применялся в части, не противоречащей нормам Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Разрешая споры по конкретным гражданским делам, суды старались применять нормы законодательства в соответствии с юридической природой отношений, которые имелись в виду сторонами при заключении договора. Например, применяя положения гл. 55 ГК РФ о договоре простого товарищества, суды исходили из того, что инвестиционный договор по своей юридической природе является договором простого товарищества, в связи с чем к договору, по которому инвестором является физическое лицо, должны применяться положения об отношениях товарищей в договоре простого товарищества, в частности, о возникновении общей долевой собственности на возводимый объект, а также об ответственности товарищей по общим обязательствам пропорционально стоимости вклада каждого в общее дело (п. 1 ст. 1047 ГК РФ). Если же при заключении договора сторонами имелось в виду привлечение денежных средств на строительство коммандитным товариществом (товариществом на вере), судом применялись нормы ст. ст. 82–86 ГК РФ. Порой суды при разрешении конкретных споров дольщиков с застройщиками исходили из положений п. 2 ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, и применяли общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах. К таким положениям, в частности, относились положения ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ, а также, исходя из специфики соответствующих отношений, нормы Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ и Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1. Наконец, в решениях отдельных судов находил отражение подход к инвестиционному договору как к договору подряда. Руководствуясь им, суды применяли к отношениям, регулируемым инвестиционным договором, нормы соответствующего законодательства – прежде всего посвященные договору строительного подряда положения ст. ст. 740–757 ГК РФ, а также положения ст. ст. 702–729 ГК РФ, в части, не урегулированной ст. ст. 740–757 ГК РФ. Необходимо отметить, что во всех перечисленных случаях гарантии прав частных инвесторов по существу сводились к положениям, предусмотренным договором инвестирования. В то же время некоторые суды, исходя из необходимости предоставления дополнительных гарантий защиты прав частных вкладчиков, которые по преимуществу являются физическими лицами, вкладывающими накопленные за долгие годы сбережения в строительство своих будущих квартир, а также учитывая потребительский, по сути, характер отношений между вкладчиком – физическим лицом и инвестиционной компанией, стали применять к отношениям по инвестированию жилья нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Правомерность такого подхода была подтверждена Верховным Судом РФ в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 г. К сожалению, данный документ в отличие от Постановлений Пленума ВС РФ не обязателен для применения судами, поэтому судебная практика разрешения споров в области инвестирования строительства жилья продолжает оставаться неоднородной. В большинстве случаев суды не распространяют на отношения по инвестированию строительства жилья нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 или применяют их непоследовательно, особенно в тех случаях, когда речь идет о применении к застройщикам имущественных санкций, предусмотренных данным Законом. Более широкому применению норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 мешает и то обстоятельство, что суд вправе применить их к отношениям по инвестированию только в том случае, если придет к выводу, что при заключении конкретного договора в рамках отношений по инвестированию фактически имел место договор строительного подряда. В этой связи хотелось бы подчеркнуть необходимость юридически правильного формулирования исковых требований в каждом конкретном случае обращения в суд, а значит, участия грамотного специалиста как на стадии подготовки исковых требований, так и (в особенности) в процессе рассмотрения дела в суде. Тем более, что дела о защите прав частных инвесторов на основании норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 обладают рядом особенностей. Так, частный инвестор, обращающийся в суд с иском для защиты своих нарушенных прав на основании указанного Закона, освобождается от уплаты государственной пошлины в доход государства (ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300, п. 1 ст. 89 ГПК РФ). Закон также предоставляет частному инвестору возможность по своему выбору предъявить этот иск по своему месту жительства или месту пребывания, по месту нахождения ответчика, по месту заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1, п. 7 ст. 29 ГПК РФ). В защиту прав как отдельного частного инвестора, так и их групп или неопределенного круга частных инвесторов могут выступить уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления и общественные объединения – возможность подачи этими органами и объединениями соответствующих исков предусмотрена ст. ст. 40, 44, 45 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1. Это чрезвычайно важно при наблюдаемых нами в последнее время массовых нарушениях прав инвесторов недобросовестными инвестиционными компаниями. Наконец, частный инвестор, защищающий свои права в соответствии с вышеуказанным Законом, вправе предъявить в суд требование о взыскании неустойки за нарушение прав потребителей, предусмотренной законом или договором, в штрафном порядке, то есть сверх возмещения убытков, возникших вследствие нарушения его прав по инвестиционному обязательству (п. 1 ст. 394 ГК РФ, ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1), а также о компенсации морального вреда, причиненного ему в результате нарушения его прав виновной инвестиционной компанией (п. 2 ст. 1099 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1). Отдельно хотелось бы остановиться на праве частного инвестора потребовать выплаты ему неустойки в размере 3% от общей суммы договора за каждый день просрочки исполнения инвестором инвестиционного обязательства, которая предусмотрена ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1. В отношениях по инвестированию строительства применение этой нормы предоставляет частному инвестору возможность получения огромной суммы даже в случае незначительной просрочки исполнения противной стороной договора ее обязательств. Например, если эта просрочка составит более месяца, у инвестора имеется возможность взыскать неустойку в размере, равном общей сумме договора инвестирования (п. 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1). Дело в том, что данный Закон при его принятии не был рассчитан на возникшие позже отношения по инвестированию средств в строительство и, естественно, не мог учитывать размера этих средств. В этой связи суды при рассмотрении дел о защите прав частных инвесторов подходят к применению положений ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 крайне осторожно и в большинстве случаев снижают размер неустойки, порой в несколько раз. В качестве основания для принятия такого решения суды используют положения ст. 333 ГК РФ, которая предусматривает возможность снижения неустойки в случаях, если несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Однако мне известны и случаи удовлетворения требований истца о выплате неустойки в полном объеме.

 

© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 05 мая 2005 г.­

gallery/chess-1483089_640